«Не спешите отдавать деньги»: юрист из Мурманска назвала риски при покупке квартиры, о которых не расскажет выписка из ЕГРН

Купить квартиру и уже после получения ключей узнать о чужих правах на нее — один из самых неприятных сценариев для покупателя. Причем даже свежая выписка из ЕГРН не дает абсолютной гарантии безопасности сделки. Юрист по недвижимости из Мурманска Анастасия Журавлева рассказала, что необходимо проверить до передачи денег и какие ошибки могут дорого обойтись и покупателю, и продавцу.

Первое, что обычно проверяет покупатель, — выписка из ЕГРН. В ней действительно можно увидеть собственника, характеристики квартиры, а также зарегистрированные ограничения и обременения. Но этого недостаточно.

Нужно выяснить, на каком основании продавец получил квартиру и кому она принадлежала раньше. Для этого проверяют договор купли-продажи, приватизации, дарения, документы о наследстве, судебные решения и другие основания возникновения права собственности.

Отдельное внимание стоит обратить на квартиры, которые недавно несколько раз перепродавались, достались продавцу по наследству непосредственно перед продажей или появились на рынке сразу после приобретения.

Тревожными сигналами также могут быть продажа по доверенности, существенная скидка без понятной причины, сделки между родственниками и нежелание владельца показывать документы на квартиру.

Человек, который указан собственником в ЕГРН, не всегда единственный, чьи права нужно учитывать.

Определенные права на квартиру могут сохраняться, например:

• у супруга или бывшего супруга;

• наследников;

• несовершеннолетних детей;

• людей, отказавшихся от приватизации;

• лиц, имеющих право проживания по завещательному отказу;

• получателей ренты;

• арендаторов;

• других совладельцев;

• банка, если квартира находится в залоге.

Особенно осторожным покупателю стоит быть с приватизированными квартирами. Человек мог отказаться от участия в приватизации, но сохранить право пользования жильем.

При этом обычная прописка не делает человека собственником. Однако в некоторых случаях зарегистрированного жильца нельзя просто снять с учета — вопрос приходится решать через суд.

Еще одна распространенная проблема связана с супругами.

Если квартира была куплена во время брака за общие деньги, она обычно считается совместным имуществом, даже если в ЕГРН собственником указан только один супруг.

Поэтому перед сделкой необходимо выяснить семейное положение продавца как на момент продажи, так и на момент приобретения квартиры.

Развод также не всегда снимает вопрос. Если бывшие супруги не разделили имущество, права на квартиру могут сохраняться.

Именно поэтому покупателю важно выяснять не только то, состоит ли продавец в браке сейчас, но и был ли он женат или замужем в момент приобретения квартиры.

Еще один риск — финансовые проблемы продавца.

Сам факт последующего банкротства не означает, что покупатель автоматически лишится квартиры. Однако сделку могут попытаться оспорить кредиторы или финансовый управляющий.

Особенно подозрительными могут выглядеть сделки, если квартира продана значительно дешевле рынка, продавец уже имел большие долги, деньги по договору фактически не передавались или покупатель каким-либо образом связан с продавцом.

Кроме того, сделка может быть оспорена, если продавец не понимал значения своих действий, использовались поддельные документы, было давление, обман или квартира была продана человеком, который не имел права ей распоряжаться.

В отдельных случаях добросовестность покупателя помогает защитить его права, но абсолютной гарантии она не дает.

Поэтому перед сделкой стоит проверить продавца на наличие судебных споров, исполнительных производств и процедуры банкротства.

Покупатель иногда обращает внимание только на документы о собственности и забывает проверить саму квартиру.

Например, продавец может скрыть незаконную перепланировку.

Если после сделки выяснится, что в квартире самовольно перенесли кухню или санузел, затронули несущие конструкции, изменили газовое оборудование или присоединили часть общедомового имущества, проблемы придется решать уже новому собственнику.

В некоторых случаях собственника могут обязать вернуть помещение в первоначальное состояние или узаконить изменения. При длительном неисполнении решения суда законодательство допускает продажу квартиры с публичных торгов.

Поэтому перед покупкой стоит сравнить реальную планировку с техническими документами.

Юрист советует особенно внимательно относиться к предложениям, где продавец требует принять решение буквально за несколько часов или предлагает квартиру заметно дешевле рынка.

Опасность могут представлять:

• поддельные или отмененные доверенности;

• чужие паспорта;

• поддельные документы о наследстве;

• сокрытие супруга или других правообладателей;

• фиктивные расчеты;

• получение аванса человеком, который вообще не имеет права продавать квартиру.

Насторожиться стоит и в ситуации, когда собственник не хочет лично участвовать в сделке, просит перевести деньги на чужой счет или отказывается от безопасного банковского расчета.

Если квартира продается по доверенности, ее необходимо проверить через нотариальный реестр. Но даже действующая доверенность не исключает необходимость связаться непосредственно с собственником и убедиться, что он действительно хочет продать жилье.

При сделке опасность существует для обеих сторон.

Покупатель может заплатить деньги и столкнуться с проблемами с правом собственности. Продавец, в свою очередь, рискует передать квартиру, но не получить всю сумму.

Для расчетов могут использоваться аккредитив, депозит нотариуса и другие безопасные банковские механизмы, при которых деньги резервируются и передаются продавцу после выполнения предусмотренных договором условий.

В самом договоре нужно максимально четко прописать сроки оплаты, передачи квартиры и ключей, освобождения помещения и ответственность сторон.

Еще одна распространенная ошибка — указать в договоре сумму меньше той, которую покупатель реально передает продавцу.

На первый взгляд такая схема может казаться выгодной. Но если сделку впоследствии признают недействительной, вернуть покупателю могут именно ту сумму, которая официально указана в договоре.

Доказать передачу оставшихся денег значительно сложнее. Особенно если продавец к этому моменту обанкротился или у него больше нет имущества.

Поэтому безопаснее указывать полную реальную стоимость квартиры и проводить все расчеты официально.

Риски бывают не только юридическими.

Уже после покупки могут проявиться протечки, плесень, промерзание стен, неисправная проводка, проблемы с вентиляцией, скрытые повреждения перекрытий или коммуникаций.

Если недостатки существовали до передачи квартиры и покупатель сможет это доказать, в предусмотренных законом случаях он может потребовать уменьшения цены, компенсации расходов на ремонт или, если недостаток существенный, расторжения договора.

Поэтому состояние квартиры желательно фиксировать в акте приема-передачи, а также фотографировать и снимать на видео до окончательного расчета.

Чтобы не превратить покупку квартиры в многолетний судебный спор, перед сделкой стоит пройти простой чек-лист.

Проверьте:

• паспорт и данные продавца;

• свежую выписку из ЕГРН;

• историю переходов права собственности;

• документ, по которому продавец получил квартиру;

• семейное положение собственника;

• согласие супруга, если оно необходимо;

• зарегистрированных в квартире людей;

• права несовершеннолетних;

• использование материнского капитала и выделение детских долей;

• техническую документацию и перепланировку;

• аресты, залоги и другие обременения;

• судебные дела и исполнительные производства;

• банкротство продавца;

• задолженность по коммунальным платежам и отдельно взносы на капитальный ремонт;

• доверенность, если действует представитель;

• договоры аренды, ренты и другие документы, которые могут давать третьим лицам право пользоваться квартирой.

При этом нельзя принимать на веру только слова продавца или риелтора. Каждый участник сделки располагает лишь частью информации, а ответственность за покупку в конечном счете несет сам собственник.

Такая ситуация еще не означает, что покупатель должен немедленно отдавать жилье или признавать чужие требования.

Главное — не подписывать документы и не признавать права другого человека, пока ситуация не проверена.

Нужно попросить заявителя изложить свои требования письменно и предоставить документы, на которые он ссылается. После этого стоит заново проверить выписку из ЕГРН и собрать все документы по сделке: договор, акт приема-передачи, подтверждение оплаты, предыдущие выписки и документы продавца.

Если уже пришли иск, судебная повестка или судебный приказ, необходимо как можно быстрее обратиться к юристу. Игнорировать судебное разбирательство нельзя.

Возможными заявителями могут быть супруги продавца, наследники, несовершеннолетние, люди, отказавшиеся от приватизации, прежние собственники при подделке документов или доверенности, а также кредиторы продавца.

При споре покупателю важно доказать, что он действовал добросовестно: проверил документы, заплатил рыночную цену, фактически принял квартиру и не знал о нарушении чужих прав.

По словам Анастасии Журавлевой, самая надежная защита при покупке квартиры — не отдельный документ или справка, а комплексная проверка.

Нужно изучить не только ЕГРН, но и историю квартиры, основания возникновения права, семейное положение продавца, возможных наследников, права детей и других жильцов, финансовые проблемы собственника и техническое состояние жилья.

При сложной истории недвижимости могут дополнительно использоваться нотариальное оформление и страхование титула.

Главное правило для покупателя — не передавать деньги, пока не понятна вся история квартиры. Несколько часов или дней, потраченных на проверку, могут сэкономить годы судебных разбирательств и большие суммы денег.

Ранее мы писали, что получит второй супруг при разводе, если квартиру купили до брака, а ипотеку платили вместе.