Как не попасть на удочку «черного маклера»

Несмотря на бешеные темпы развития ипотеки, услуги аренды жилья остаются востребованными. Развитие арендного рынка связано с потребностями нескольких слоев населения: студентов, молодых семей и гастарбайтеров. Пожалуй, именно эти категории населения чаще всего пользуются услугой аренды.

По-прежнему в городе на столбах, автобусных остановках и подъездах приходится наблюдать огромное количество предложений о сдаче жилья. Далеко не всегда вам гарантировано не то что качество услуги, – не всегда есть гарантия даже того, что вас не обманут, и вы снимете квартиру.

Как отмечают эксперты, портрет среднего арендатора жилья сейчас значительно изменился.

Если еще в конце 90-х квартиру могли снимать молодые семьи так называемого среднего класса, то теперь такие люди выбирают ипотеку. 15 лет рыночных отношений и примата частной собственности не прошли даром – у населения выработались цивилизованные представления о недвижимости. Люди стали понимать, что вкладывать деньги нужно именно в свое жилье, а не отдавать солидные суммы чужому дяде – хозяину квартиры, которая никогда не станет твоей.

Именно поэтому аренда жилья сейчас – скорее вынужденная мера. Просто по желанию снимать квартиру уже никто не будет. В аренде жилья сейчас заинтересованы лишь относительно бедные слои населения. Соответственно, типичный арендатор жилья сейчас заинтересован не просто в низкой цене, а в очень низкой цене.

Оговоримся сразу, что мы говорим о массе арендаторов, хотя есть и другие случаи – например, для иногородних специалистов крупные компании готовы снимать жилье в центре по довольно высоким ценам. Естественно, что такие операции осуществляются только через крупные и солидные агентства недвижимости.

А что же делать «массовому» арендатору? Вряд ли он пойдет в крупное агентство недвижимости, ведь ему нужна очень низкая цена.

Как ни печально, даже поиск квартиры для съема не по бумажкам, развешанным на подъездах, а по газетам бесплатных объявлений таит в себе опасность. Даже сейчас в газетах можно встретить объявления, в которых однокомнатные квартиры с полным набором всего необходимого для жизни – бытовой техникой, мебелью, кабельным телевидением – предлагаются по очень низким ценам – в 5-6 тысяч рублей в месяц.

Что же произойдет, если вы решите позвонить по таким объявлениям? Мы проверили это на себе. В одном месте нам сказали – «Да, есть такая квартира, но она у другого агента, вот его мобильный телефон». Звоним по данному нам номеру – голос бездушного автомата отвечает, что «абонент временно выключил свой мобильный телефон». Не останавливаемся на достигнутом и звоним по другим объявлениям. Варианты ответов следующие.

В одном месте нам говорят, чтобы мы оставили свой номер телефона, при этом интересуются, на какую сумму мы рассчитываем. Услышав, что нас интересуют квартиры максимальной стоимостью примерно в семь тысяч за месяц, на другом конце провода немного смущаются, бурчат что-то о сложной ситуации на рынке недвижимости и обещают что-нибудь подобрать. В результате, нам действительно перезванивают и предлагают малосемейку, абсолютно голую (из мебели только плита) по цене в 10 тысяч рублей за месяц.

В другом месте нам сразу сообщают, что квартир по 6-7 тысяч нет. На наш вопрос о той квартире, указанной в объявлении, никаких членораздельных комментариев мы не получаем.

В третьем месте мужчина внимательно выслушивает наши стенания по поводу того, что очень нужна квартира, и что денег не так много: мол, больше 12 в месяц платить не можем… На что мужчина говорит, что может найти нам абсолютно голую однокомнатную квартиру примерно за 10 тысяч рублей.

Уместно задать вопрос, в чем смысл размещения подобных объявлений? Ответ прост: подобные объявления размещают либо агенты-одиночки, либо маленькие полуподпольные агентства.

Технология тут такова: агент размещает объявление с заниженной стоимостью аренды, клиент, что называется, «ведется» на низкую цену и попадает в сети собственной рыночной безграмотности. Что важно: объявление агент часто подает бесплатно, то есть не несет никаких затрат. Сотрудники изданий, специализирующихся на публикации объявлений, прекрасно знают, что иногда агенты звонят в газеты и говорят фразы вроде: «Я работаю в парикмахерской».

Такая наивность черных деятелей арендного сегмента удивляет: потому что если агент за полчаса звонит в газету несколько раз, подавая бесплатные объявления, при этом каждый раз представляется то парикмахером, то хозяином, то становится ясно – у такого агента просто нет денег на нормальную рекламу.

Причины таких махинаций понятны: выше мы сказали о том, что сегмент аренды значительно сокращается благодаря развитию ипотеки, а социальный портрет арендатора претерпел серьезные изменения.

Потребителю важно понимать: в реальности «квартиры из объявления» вообще может не существовать, и зачастую в реальности такой квартиры и нет. Такое объявление пишется с конкретной целью: чтобы потребитель прочитал подобное «литературное произведение», восхитился и позвонил по номеру, указанному в конце текста. Логика потребителя такова: при вычленении конкретных вариантов объявления с нормальной рыночной ценой и реальными характеристиками квартир просто отсекаются, потребитель составляет «шорт-лист» лучших объявлений и звонит только по номерам из таких объявлений.

Ситуацию комментирует заместитель директора агентства недвижимости Ильдар Хусаинов:

– Во-первых, во все времена использовались различные технологии, в том числе и в рекламе. Во-вторых, возможности современной традиционной рекламы во многом исчерпаны. К тому же не надо забывать о том, что полномасштабную рекламу могут себе позволить только очень крупные компании. Если взять микрорынок, то многим это не по карману. Поэтому мелкие агентства придумывают такие технологии, которые не используются солидными компаниями именно потому, что технологии эти грязные. Но в то же время, эти грязные технологии – возможность для таких компаний конкурировать с большими компаниями.

– Но ведь тогда встает вопрос о доверии к специализированной прессе.

– В данном вопросе пресса вторична. По большому счету, она не может влиять на эту ситуацию, потому что отслеживать каждое объявление просто физически невозможно. Конечно, издания могут ввести жесткие требования, например, не печатать объявления, где указаны цены намного ниже рыночных. Но это противоречит самим принципам свободы рекламы, и, по большому счету, невыгодно самой прессе.

С такой ситуацией бороться, скорее всего, невозможно. Такими вещами, как подача объявлений с указанной заниженной стоимостью, занимаются только мелкие агентства. Причем объявления эти – только верхушка айсберга в сфере тех махинаций, которые проводят мелкие агентства при операциях с арендой недвижимости. Маленькие агентства открыто демпингуют, берут большие залоги, ни за что не отвечают, документы не проверяют. Как с этим бороться? Нам, риелторам, практически никак.

– Но ведь риелторское сообщество заинтересовано в том, чтобы у потребителя было нормальное представление о нем?

– Безусловно, заинтересовано, но риелторское сообщество никак не может влиять на этих мелких агентов и посредников. Все эти ситуации, о которых вы говорите, возникают благодаря посредникам и группам посредников, объединенных в юридические лица. Конечно, крупные агентства на каких-то своих уровнях борются с этой проблемой, но это неэффективно. Пока потребитель будет выбирать дешевую услугу, такая ситуация будет продолжаться. Если для потребителя на первом месте – дешевизна услуги, то ему в принципе все равно, что завтра его могут выгнать с этой съемной квартиры.

Закон рынка таков: если у населения есть в чем-то потребность, рынок начинает эту потребность удовлетворять, пусть и путем грязных технологий.

Особенность ситуации еще и в том, что такая услуга не оказывается реально дешевой, дешевизна здесь иллюзорна, она появляется только в качестве мифической цифры в объявлении, на этом всякая дешевизна кончается. И начинаются нормальные рыночные цены, а затем и проблемы, которые практически неизбежны при обращении человека к посредникам. Для удовлетворения рыночных потребностей часто появляются не реальные продукты, удовлетворяющие эти потребности, а всего лишь соответствующие рекламные технологии. Пока население будет, что называется, клевать на такие рекламные технологии –технологии будут использоваться. Конечно, в ситуации виноваты и сами мелкие агентства, но не в меньшей мере виноваты и сами потребители, потому что потребители определяют спрос.

Чтобы пояснить мысль о потребительской культуре, представим себе такую ситуацию: в Европе, например, выходит объявление, где цена на аренду указана на 30% ниже рыночной стоимости. Ни один человек не позвонит по такому объявлению, потому что сразу заподозрит что-то неладное. У нас менталитет другой – скорее всего, потребитель начнет звонить по «дешевым» объявлениям, а уже потом позвонит по тому объявлению, где указана нормальная рыночная цена.

Потребитель должен понять: при обращении в крупную компанию ему гарантирована защита его потребительских прав. В большой компании всегда есть, с кого спросить, всегда выше качество. При этом далеко не всегда при обращении в крупную компанию с вас возьмут больше денег, чем при обращении к мелким агентам.

Главный менеджер по аренде агентства недвижимости Ольга Писарева:

– В принципе, когда подается объявление, то цена указывается немного ниже. Это обычный рекламный ход, который используется для того, чтобы как можно больше людей позвонили агенту. Это вызвано большой конкуренцией.

Проблема в том, что по-другому зачастую на таком «горячем» сегменте рынка, как аренда, просто нельзя. Крупные агентства практически не используют таких технологий. В основном, крупные агентства вообще не указывают стоимость квартир, указываются только конкретные варианты. К тому же, в крупные агентства клиенты часто звонят сами, без всяких объявлений, потому что доверяют бренду.

В принципе, мы не советовали потребителю связываться с посредниками, потому что посредники обманывают клиента практически на каждом шагу. Каким образом могут действовать посредники? Они могут сдавать одну квартиру одновременно нескольким клиентам. То есть у посредника есть определенная квартира, он договаривается с хозяином квартиры, берет ключи и «сдает» квартиру нескольким клиентам. Посредник собирает деньги с клиентов, часто берет предоплату, и сразу после того, как у него появляются деньги, отключает телефон и исчезает из города.

К примеру, если такой посредник сдал однокомнатную квартиру по 7000 рублей с предоплатой за 6 месяцев сразу трем клиентам – он собрал около 120 тысяч рублей и может легко исчезнуть в какой-нибудь соседний город. Проходит какое-то время, агент возвращается и снова занимается тем же самым.

Особенно много случаев обмана при сдаче квартир на сутки и при сдаче квартир с маленькой оплатой и при этом предоплатой за несколько месяцев.

– Как распознать посредника?

– Посредник подает объявление как частное лицо. Он, возможно, предложит вам поработать со скидкой.

Посредники не обеспечат вам юридическое сопровождение операции. Скорее всего, он неправильно составит вам договор, причем сделает это не по злому умыслу, а просто в силу своей юридической неграмотности. При обращении к посреднику у вас нет гарантии, что хозяин окажется хозяином.

Все-таки, самой страшной махинацией посредников можно назвать именно сдачу квартиры нескольким клиентам, потому что люди в одночасье теряют по 40-50 тысяч рублей – сумма немаленькая, а тут человек остается еще и без жилья.

Посредники подают, как правило, меньше объявлений, чем крупные фирмы. Это будет, скорее всего, либо бесплатное объявление, либо маленькая и дешевая реклама.

При встрече с агентом требуйте документы, удостоверяющие его должность, потому что часто люди представляются агентами крупных агентств недвижимости, таковыми не являясь. Требуйте у него договоры, внимательно просмотрите их.

– Если рассмотреть сегмент аренды жилья, то каково процентное соотношение по контролю над рынком между агентствами и посредниками?

– Агентства контролируют примерно 20% всех сделок по аренде жилья. Остальные 80% – это посредники.

Итак, если вы решили снять квартиру – будьте предельно осторожны.