«Долевка» в кризис: покупаем без риска

Больше половины квартир на первичном рынке сегодня приобретается по договорам долевого участия. Как правильно выбрать объект строительства, чтобы в сложной экономической ситуации не стать обманутым дольщиком, читайте в нашем материале.

Развитие долевого строительства в России сопровождалось многочисленными негативными прецедентами. На первых порах механизмы сотрудничества между дольщиком и застройщиком не могли в полной мере защитить права дольщиков, что стало отличной почвой для деятельности недобросовестных строителей. При этом нередко складывалась ситуация, когда возводимое жилье уже продано, стройка близится к концу, но официально строительство является по сути нелегальным. В результате в стране росло число обманутых дольщиков.

В 2005 году в силу вступил знаменитый закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» №214. Он потребовал, чтобы строительные фирмы привлекали инвестиции только после получения полного пакета документов на объект. Речь идет о регистрации права собственности или же права аренды на земельный участок, а также о получении разрешения на строительство.

В России сегодня насчитывается около 80 тысяч обманутых дольщиков.

Кроме этого, застройщиков обязали публиковать проектную декларацию для обеспечения публичного доступа к информации, касающейся строительства. Вместе с тем такие способы привлечения средств дольщиков, как выпуск векселей и договоры инвестирования, были ограничены как ненадежные. Важным нюансом стала и регистрация договора долевого участия в управлении Росреестра.

Однако даже переживший не одну редакцию ФЗ-214 не стал абсолютной панацеей для дольщиков, поэтому в 2014 году появился дополнительный механизм защиты – обязательное страхование ответственности застройщика. Он запрещает привлекать средства дольщиков без их страховки или получения банковских гарантий на всю сумму привлеченных денег. В случае если застройщик не выполнит свои обязательства, эти средства возвращаются дольщикам.

Сегодня безопасной считается как покупка жилья по договору долевого участия у застройщика, так и покупка его по договору переуступки прав. Главное, о чем стоит помнить: во втором случае следует зарегистрировать договор у застройщика.

Популярность покупки жилья на стадии строительства в России увеличивается с каждым годом. По данным Росреестра, в 2014 году был зафиксирован значительный рост регистрации договоров долевого участия – более 30% по сравнению с предыдущим, 2013 годом.

По данным Росреестра, в 2014 году в России было заключено 846 753 договора долевого участия. В 2013 году – 611 529.

Эксперты сходятся во мнении, что в настоящее время ДДУ является самым надежным вариантом приобретения новостройки. Несмотря на то, что договоры инвестирования, соинвестирования, предварительные договоры, договоры паенакопления в ЖСК также присутствуют на рынке, по словам юристов, они гораздо слабее защищают покупателя квартир в строящемся доме по сравнению с договором долевого участия. «Сделка обязательно должна быть заключена в форме договора долевого участия. Иные варианты сделок, такие как предварительный договор купли-продажи или договор инвестирования, не защищают дольщика и свидетельствуют о наличии каких-либо проблем у застройщика с документацией и объектом», – уверен партнер адвокатского бюро RBL Денис Герасимов (г. Самара).

При заключении договора долевого участия дольщик полностью защищен от двойных продаж, так как запись о сделке фиксируется в ЕГРП до передачи средств. Также отсутствует вероятность того, что застройщик привлечет денежные средства для строительства, не имея соответствующего разрешения или права на земельный участок.

Немаловажно и то, что договор долевого участия позволяет купить квартиру на стадии строительства, что гораздо дешевле жилья в готовом доме. «Стоимость квадратного метра на нулевом цикле и готового жилья различается примерно на 40%. Большим преимуществом является также выбор разных планировок, этажей, возможность купить видовую квартиру», – говорит директор по развитию компании «1Капиталь» Дмитрий Соломников (г. Санкт-Петербург).

Однако, как отмечает Денис Герасимов, нужно понимать, что ДДУ – это право требования квартиры, а не сама квартира. Оно обеспечено залогом прав на земельный участок и объект незавершенного строительства. «То есть если квартира не будет построена вовремя или строительство приостановится на неопределенный срок, дольщик не сможет зарегистрировать право на квартиру в судебном порядке без достройки дома и ввода его в эксплуатацию. Он может лишь требовать в рамках процедуры банкротства передачи объекта дольщикам для достройки или потребовать вернуть денежные средства. В последнем случае деньги будут возвращены после реализации недостроенного объекта или иного имущества», – объясняет юрист.

При этом в условиях кризиса риск, что «долевка» не будет сдана в предусмотренные проектом сроки, серьезно увеличивается. Чтобы ожидание квартиры не заняло годы, стоит прислушаться к советам специалистов.

Первое, что необходимо сделать покупателю, решившему приобрести квартиру по ДДУ, – внимательно ознакомиться с документацией девелопера. «Застройщик должен предоставить по требованию потенциального покупателя разрешение на строительство, договор аренды земельного участка для строительства дома и учредительные документы. Также застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в сети Интернет, в которой указывается основная информация о строительстве объекта (этажность, дата начала строительства, срок сдачи объекта)», – объясняет Денис Герасимов.

Данные, содержащиеся в разрешении на строительство, договоре долевого участия и договоре аренды земельного участка, должны соответствовать друг другу. Кроме того, договор аренды, если он заключен на срок более одного года, должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Также важно заказать выписку из ЕГРП на земельный участок, на котором строится объект. В выписке будут отражаться все заключенные договоры долевого участия и наличие арестов и иных обременений. Так вы сможете проверить, не продана ли ваша квартира кому-то еще и не передана ли в залог.

Информацию о наличии судебных дел в отношении застройщика можно найти в базе решений арбитражных судов Kad.arbitr.ru и на сайтах судов общей юрисдикции.

Застройщик должен иметь поручительство банка или страховой компании, где будет застрахована его гражданская ответственность перед дольщиками. Речь идет об объектах, которые начали строить после 1 января 2014 года.

По мнению экспертов, интерес для покупателей сегодня будут представлять те проекты, которые попадут под программу госсубсидирования процентной ставки по ипотеке. При этом банки, вероятно, будут принимать для участия в программе лишь строительные проекты в высокой степени готовности. Те, что находятся на низкой стадии, находятся в зоне большего риска. Поэтому стоит сразу узнать в банках, участвует ли интересующий вас ЖК в государственной программе.

Заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин (г. Москва) советует проверить также наличие судебных споров в отношении застройщика. Это позволит отследить его судебную историю, а наличие или отсутствие дел о банкротстве покажет, есть ли у компании финансовые трудности. Кроме этого, имеет смысл проверить сайт службы судебных приставов на наличие неисполненных судебных решений.

Не лишним будет и изучение деловой прессы. Возможно, попадутся статьи о застройщике или группе компаний, которую он может представлять. Дмитрий Соломников предлагает провести анализ материнской компании, поскольку часто застройщики под конкретный проект создают отдельное юридическое лицо. При этом анализ должен включать в себя:

1. Количество проектов на текущий момент.

2. Выполненные проекты, отзывы покупателей по данным проектам.

3. Срок задержки предыдущих проектов.

4. Наличие аккредитации в банках.

5. Первичный анализ финансово-хозяйственной деятельности компании.

Если во время анализа выясняется, что у компании отсутствуют средства на завершение текущих проектов, скорее всего, данный кризис ей уже не пережить.