Большие дома – большие трудности

Мы все отлично знаем, что при покупке жилья в строящихся домах, к сожалению, до сих пор существуют свои риски. Например, объект строительства (жилой дом) может быть не построен, либо построен не вовремя (с большими задержками), либо некачественно, либо у застройщика не хватает денег на завершение строительство, либо дом не могут подключить к инженерным сетям после окончания строительства, либо возникают сложности с регистрацией права собственности.

Сегодня банки практически не выдают кредиты на строящееся жилье. Но ситуация на рынке кредитования рано или поздно восстановится. Поэтому покупателю, приобретающему жилье в строящемся доме, всегда надо быть начеку.

Анализируя обращения граждан (дольщиков-инвесторов) в Общественную приемную Экспертного совета по определению надежности строительных фирм (ЭСОН), можно сделать вывод, что проблемы, конфликты и споры между участниками долевого строительства возникают, в первую очередь, из-за отсутствия четкого законодательства, регламентирующего взаимоотношения сторон при участии в долевом строительстве.

Даже на сегодняшний день, несмотря на принятие закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов…», многие строительные фирмы привлекают денежные средства граждан на строительство жилых домов, используя различные схемы обхода данного закона: по предварительным договорам купли-продажи, по агентским договорам, по договорам паевого взноса, используя векселя и т. д. Нередко строители предлагают гражданам приобрести квартиры, не имея полного комплекта разрешительной документации на строительство дома.

Часто возникают большие сложности из-за юридической неграмотности граждан и отсутствия правовой культуры при заключении договоров, недостаточной информированности людей о состоянии дел на объекте и в строительной компании. Граждане заключают договоры с фирмой, не выяснив, есть ли у нее разрешение на строительство, и на каком основании используется земельный участок. Также они не знают точных полномочий фирмы на привлечение денежных средств на конкретную квартиру, а также полномочий лица, представляющего фирму при подписании договора. Поэтому одним из важных моментов для приобретателей квартир в строящихся домах является минимизация рисков.

Уменьшить риски как заемщику, так и кредитору поможет получение информации об объекте строительства и компаниях, участвующих в нем. Тем более если квартира приобретается с помощью кредита. В этом случае заемщику придется возвращать кредит, несмотря на возникновение проблем со строительством. Риски появления названных трудностей кредитор закладывает путем увеличения процентной ставки по кредиту на период строительства дома, так как в период строительства невозможно зарегистрировать ипотеку, то есть нет реального обеспечения возврата кредита, а после регистрации заемщиком права собственности на квартиру процентная ставка по кредиту, как правило, существенно снижается.

Для получения кредита на строящееся жилье банк обязательно требует от заемщика страховку финансовых рисков, но, к сожалению, механизм страхования тоже не на все 100 % защищает приобретателя жилья и банк. Тем более что, по сути, банк страхует свои риски за счет заемщика, а риски потери денежных средств, вложенных в строительство заемщиком, остаются незастрахованными.

Общественная приемная ЭСОН взаимодействует с кредитными организациями и страховыми компаниями, предоставляя информацию об объектах строительства из своей базы данных, проводя анализ разрешительной документации, изучая и корректируя условия договора приобретения квартиры. Таким образом, любая кредитная организация, перед тем как выдать кредит на тот или иной объект строительства, может обратиться в ЭСОН и получить полную информацию как по возводимому объекту, так и по фирмам, участвующим в строительстве. Эксперты ЭСОН внимательно изучают учредительные документы застройщика и других участников строительства, разрешительную документацию на объект строительства, оценивают возможность подключения объекта к инженерным сетям и возможность регистрации права собственности, а также выдают письменное заключение с рекомендациями по минимизации рисков.

Дело в том, что большинство застройщиков составляют договоры таким образом, что в них защищаются интересы только самой фирмы, а интересы гражданина (дольщика-инвестора) и кредитора практически никак не защищены. Как правило, в договорах нечетко описаны обязанности фирмы по строительству дома, подключению его к инженерным сетям и передаче квартиры дольщику по акту приема-передачи, не установлены сроки исполнения этих обязательств и нет ответственности за неисполнение обязательств, нечетко описываются условия расторжения договора и механизм возврата денежных средств при расторжении. К сожалению, многие граждане неспособны отстоять свои интересы при заключении договора, поскольку строительные фирмы попросту отказываются вносить в договор изменения, защищающие права дольщика.

При приобретении квартиры в строящемся доме существует и еще один риск – это получение жилья несоответствующего качества: с нарушениями строительных норм и правил (СНиПов), государственных стандартов (ГОСТов) и самого проекта.

Как результат возникает вполне закономерный вопрос: что же делать, если квартира уже оплачена банком? Как контролировать качество строящегося и построенного жилья? Первый способ минимизировать такой риск – это (опять-таки) прописывать подробно в договоре, с чем должна передаваться квартира, какого качества и с какой отделкой. Также в договоре необходимо подробно указать механизм взаимодействия сторон при обнаружении строительных дефектов и недоделок. Второй способ – это установить контроль над качеством строительства и вести постоянный мониторинг, а при приеме квартиры пользоваться услугами независимого эксперта.

Еще один риск приобретения жилья в новостройке – увеличение стоимости строительства и требование застройщика произвести дополнительные платежи, не предусмотренные договором. Если такая ситуация возникла, то самому приобретателю, как правило, не под силу осуществить дополнительный взнос, так как существенная часть денежных средств уходит на погашение ипотечного кредита. Поэтому в кредитном договоре желательно предусмотреть механизм докредитования, если возникнет необходимость доплачивать строительной компании.

Эксперты рынка недвижимости в целях минимизации рисков ипотечного кредитования первичного жилья предлагают следующее:

• Внести изменения в действующее законодательство, чтобы разрешение на строительство получали только фирмы, имеющие солидные активы (например, не менее 50 % от стоимости строительства объектов) и способные нести материальную ответственность;

• Для выявления надежных, добросовестных и стабильно работающих строительных компаний – участников жилищного строительства, – перед тем как дать им разрешение на строительство и привлечение денежных средств граждан, необходимо проводить экспертизу этих фирм (при этом можно использовать методику работы ЭСОН);

• Усилить разъяснительную работу с населением. Обеспечить полную информационную открытость строительного рынка путем обязательного предоставления информации исполнительными органами власти (профильными комитетами) и фирмами-участниками строительства в общедоступную базу данных, для того чтобы каждый будущий дольщик перед заключением договора мог получить достоверные сведения об объекте строительства и строительных фирмах, реализующих квартиры, чтобы каждый кредитор мог оценить свои риски при выдаче ипотечного кредита и принять правильное решение;

• Для предотвращения в будущем двойных продаж необходимо ввести обязательную регистрацию всех договоров, связанных со строительством жилых домов.