Прогнозы, которые никому не нравятся

Прогноз развития рынка недвижимости, который дал в своем обзоре Центр макроэкономических исследований Сбербанка России в декабре 2008 года вызывает исключительно негативные оценки у участников рынка недвижимости. И хотя объективность его различными экспертами ставится под сомнение, тем не менее, документ, фактически, является основой для кредитной политики банка на 2009 год. Кроме того, он содержит интересный анализ истории разных стран и влияния прошедших финансовых кризисов на рынок недвижимости. История, так сказать...

Текущая динамика и перспективы

Хорошо известно, что в основе финансового кризиса в США лежит падение цен на рынке жилья. Изучение статистических данных о состоянии рынков жилой недвижимости показало, что США – не единственная страна, где наблюдается резкое снижение цен на жилье. Особенно это характерно для экономик тех стран, которые в последние годы пережили бум кредитования, сопровождавшийся отрицательным балансом текущих операций, а значит и большим притоком капитала.

В России рынок кредитования также отличался в последнее время бурными темпами роста и, соответственно, притоком капитала. Эти два фактора обусловили быстрый рост цен на жилье, особенно в Москве и в некоторых других крупных городах. В связи с оттоком капитала и кредитным сжатием уже в ближайшее время в Москве и в целом по России может начаться быстрое падение цен на жилье.

Второй фактор, влияющий на спад цен, – замедление роста доходов населения. Построенные на основе регрессионных моделей прогнозные оценки показывают, что по своим масштабам возможное снижение цен в Москве в 2009 году может оказаться сопоставимым со снижением цен, наблюдавшимся в 1998–99 годах. Снижение цен по России в среднем будет гораздо меньше, чем в Москве. Основным каналом влияния кризиса на цены в России в целом будет его влияние на доходы населения, а не вызванный кризисом отток капитала.

Финансовый рынок и рынок недвижимости

Хорошо известно, что причиной кризиса в США был бум на рынке недвижимости, развившийся на фоне внедрения финансовых новаций, таких как sub-prime ипотека и производные ипотечные ценные бумаги. Именно стабилизация цен на жилье и их дальнейшее падение и вызвали обвал в секторе ипотечных кредитов, а затем и в финансовом секторе в целом.

Данные по ценам на жилье в странах Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) показывают, что США – это не единственная страна, в которой в последние годы наблюдался бум в секторе недвижимости. Быстрый рост цен на жилье наблюдался практически во всех странах, за исключением Германии и Японии. И практически во всех странах в последние несколько кварталов начались стабилизация или даже падение цен на жилье. Рост цен на жилье во многих странах с начала 2005 года был весьма существенным – более чем на 30%. Такая ситуация, скорее всего, явилась следствием дешевизны денежных ресурсов на глобальных рынках, что привело к быстрому росту кредитования, в том числе ипотечного, во многих странах мира.

Хотелось бы также отметить, что в большинстве стран, в которых случился серьезный финансовый кризис, цены на жилье в предкризисный период значительно выросли, а в последнее время начали быстро снижаться. К таким странам, наряду с США, относятся Великобритания, Испания, Ирландия и Дания. Исключением явилась Корея, в которой цены на недвижимость продолжали расти и во втором квартале 2008 года.

Данные Global Property Watch позволяют расширить базу данных за пределы стран ОЭСР. Падение цен в течение последнего года произошло в 23 из 35 стран, по которым были собраны данные. Причем в отдельных странах падение было весьма значительным: в Латвии – более чем на 33%, в Эстонии и Ирландии – на 14%. Исключение составляет лишь Исландия, банки которой в последние годы очень быстро развивали кредитование экономики, при этом цены на жилье в стране во втором квартале 2008 года сократились лишь на 5%. Можно предположить, что мощный валютный кризис, случившийся в Исландии в третьем квартале, повлечет за собой и падение цен на жилье.

Серьезный дефицит баланса текущих операций в 2007 году свидетельствует о зависимости стран от внешнего финансирования и сигнализирует о падении цен на жилую недвижимость в 2008 году. Скорее всего, именно приток капитала и был в этих странах источником финансового роста. В 2000-е годы так называемый «оптовый» финансовый рынок, включающий рынок международных кредитов и рынок облигаций, был важнейшим источником денежных средств для финансовых систем многих стран мира. Кроме того, в этот период в банковский сектор активно привлекались прямые иностранные инвестиции, что также привело к притоку капитала.

Страны Балтии, в которых в настоящий момент наблюдается наиболее значительное снижение цен на жилье, были одними из крупнейших импортеров кредитных ресурсов из-за рубежа за счет привлечения иностранных инвестиций в банковский сектор. Прекращение движения капитала в страны, зависимые от внешних заимствований и международных инвестиций, ведет к резкому торможению темпов роста кредитования экономики и к торможению экономического роста в целом. Цены на жилье являются одним из первых показателей, отражающих эти изменения, поскольку снижение уровня кредитования ведет к снижению уровня платежеспособного спроса, а далее – и к снижению цен на жилье.

В последние месяцы финансовый кризис распространился из США по другим странам, где начался обвал фондовых рынков. При этом в большинстве стран мира, кроме азиатских, не наблюдается значимой взаимосвязи между изменением цен на жилье и динамикой индексов фондовых рынков. Это может объясняться тем, что падение котировок акций на международных биржах началось в третьем квартале 2008 года. В то же время, данные о динамике цен на жилье собираются с лагом в несколько месяцев, и за третий квартал они пока недоступны.

Взаимосвязь между финансово-экономическим кризисом и ценами на жилье: из опыта предыдущих лет

Формирование глобального финансового рынка и возросшие масштабы перемещения капитала между странами – это относительно новое явление, характерное именно для эпохи глобализации 2000-х годов. В связи с этим хотелось бы проанализировать, является ли текущий финансово-экономический кризис исключением или в годы предыдущих кризисов цены на жилье аналогичным образом реагировали на изменение экономической и финансовой ситуации.

В США в конце 1980-х случился кризис сберегательных учреждений (Savings and Loans), а в начале 1990-х разразился кризис в банковском секторе Новой Англии. В Финляндии начало 1990-х – это время глубокого финансового и валютного кризиса, когда правительство страны было вынуждено национализировать и реструктурировать практически всю банковскую систему.

При этом банковские и финансовые кризисы в рассматриваемых странах сопровождались снижением цен на жилье. По-видимому, причиной этого было сокращение кредитования и снижение реальных доходов населения. Подобная ситуация наблюдалась и во времена других кризисов. Наиболее драматичной была ситуация в Японии во время кризиса 1989 году, когда лопнул пузырь цен на жилье. Во время глобального кризиса 1973–1975 годов в США, Европе и Японии номинальные цены продолжали расти, однако реальные, рассчитываемые с учетом инфляции цен на потребительские товары, к 1975 году снизились.

В среднем, в странах ОЭСР цены на жилье к концу четвертого квартала 1975 года снизились на 7%, в сравнении с пиковым значением. Затем наблюдался рост цен, сменившийся падением на 6,3% во время кризиса 1980–82 годов. Снижение уже не только реальных, но и номинальных цен на жилье было зарегистрировано во всех странах, пострадавших от кризиса Европейской монетарной системы 1992 года: в Великобритании цены снизились на 7,2%, в Италии – на 4,5%, и в Швеции – на 18,6%. В Корее во время Азиатского кризиса 1997–1998 годов снижение цен на жилье составило 13%. У нас нет данных по другим Азиатским странам, пострадавшим от этого кризиса, но согласно публикациям в СМИ того времени, в них также имело место снижение цен на недвижимость. Во всех перечисленных случаях падение цен продолжалось в течение четырех-шести кварталов.

Отметим, однако, что не все экономические кризисы отличаются снижением цен на жилье. К примеру, в США в начале 2000-х годов цены на жилье быстро росли, несмотря на экономический спад, возникший из-за лопнувшего пузыря цен на акции интернет-компаний. В то время Федеральная резервная система (ФРС) США установила низкие процентные ставки, и ипотечный пузырь стал тем фактором, который способствовал выходу США из кризиса. Таким образом, глубокие экономические кризисы, связанные с проблемами в банковском секторе и переоценкой валют, обычно сопровождаются снижением цен на жилье. Для кризисов иного типа это явление не столь характерно.

Факторы, определяющие динамику цен на жилье на российском рынке

Россия входит в группу стран, быстро развивавших кредитование в последние годы: активы банковской системы в 2007 году выросли более чем на 50%. Благодаря хорошей ценовой конъюнктуре рынка энергоносителей и металлов, в предкризисные годы в России сложился значительный положительный баланс текущих операций. Однако это не помешало стране в последние годы впасть в серьезную зависимость от притока капитала. Внешний долг частного сектора во втором квартале 2008 года составил более 36% ВВП.

Кроме того, ситуация на фондовом рынке России в последнее время – одна из самых критических. Поэтому можно предположить, что рынок жилья в России в значительной степени зависит от темпов роста банковской системы и состояния глобальных рынков капитала. Таким образом, ухудшение ситуации в российском банковском секторе и процессы кредитного сжатия, происходящие в глобальной банковской системе, должны привести к снижению цен на жилье в России.

Последствия для банковского сектора

Итак, из данной работы следует, что уже в ближайшие месяцы в России может начаться значительное снижение цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Снижение будет больше на тех рынках, где в последние годы цены быстро росли, формируя ценовой пузырь, в том числе на московском рынке. Падение цен в долларах будет более значительным, чем в рублях, что во многом связано с прогнозируемым удешевлением рубля и соответствующим падением долларовых доходов.

Такая динамика цен, безусловно, будет иметь негативные последствия для ипотечного рынка и для рынка других кредитов, в обеспечение которых были использованы объекты недвижимости. Хотя рынок ипотеки в России небольшой, менее 10% ВВП, данная ситуация может привести к дальнейшей дестабилизации рынка жилья и рынка недвижимости в целом.

Еще одна проблема – удешевление стоимости залогов по кредитам, обеспеченным объектами недвижимости. Причем цены на коммерческую недвижимость, скорее всего, будут демонстрировать динамику, сходную с общей динамикой цен на жилье, поэтому подобная проблема может коснуться всех видов заемщиков.