Аренда недвижимости: как защитить свои интересы

Для малых и средних предприятий аренда – фактически единственный доступный способ воспользоваться необходимой для ведения бизнеса недвижимостью. Самые жесткие условия договора аренды не слишком обременительны, когда у сторон хорошие отношения. Но если ситуация изменится, арендатор сможет рассчитывать лишь на письменные договоренности. Что можно предпринять, чтобы оградить интересы компании от неприятных неожиданностей?

Как пояснил ведущий специалист ООО «Юридическая фирма «Лекс» Евгений Юшков, важным этапом для начала арендных отношений является проведение подготовительных действий. Качественная подготовка должна включать в себя проверку статуса контрагента, объекта аренды, правомочий на объект аренды и полномочий на подписание договора. «Должно быть проверено наличие подлинного свидетельства о праве собственности арендодателя либо договора аренды у арендатора при субаренде. Должны быть проверены возможность и условия сдачи объекта в субаренду. Это является очень важным, поскольку арендодателями могут быть только собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду», – рассказал г-н Юшков.

В то же время на практике встречаются ситуации, когда арендатору неожиданно и, естественно, для него не вовремя приходится освобождать занимаемые помещения, поскольку обнаруживается истинный собственник и принимает соответствующие правовые меры, в том числе и судебные. Если при этом арендатор разместил в арендуемом помещении какое-либо производство, а ему говорят на вполне законных основаниях освободить площади, то очевидно, что такое развитие событий может привести к нарушению нормального хода предпринимательской деятельности.

Проверка арендодателя включает в себя также проверку его учредительных документов, в том числе устава, свидетельства и др. Кроме того, будет не лишним заказать выписку из налоговой инспекции, в которой указано, кто учредитель и кто директор контрагента, советует Евгений Юшков.

При проверке объекта аренды необходимо установить наличие ограничений, обременений объекта аренды. Для этого можно, например, заказать выписку из ЕГРП (регистрационной службы). На основе данной выписки можно установить, кто является собственником объекта аренды, находится ли объект в залоге или под арестом. Помимо правовых вопросов следует уточнить и некоторые технические моменты, например, наличие перебоев с электро-, тепло- и водоснабжением и т.д.

Следующим важным и во многом основным этапом является обсуждение условий договора. В договор аренды должны быть включены в обязательном порядке следующие условия:

1. предмет договора – объект аренды с точным указанием местонахождения (адреса) сдаваемого в аренду здания или помещения, а также площади сдаваемых помещений;

2. размер арендной платы.

При передаче объекта недвижимости в аренду целесообразно произвести его осмотр для установления степени износа и реального состояния имущества. Эта мера позволит арендодателю освободить себя от лишней ответственности, поскольку в соответствии с действующим законодательством он не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды. Арендатору четкое описание передаваемого имущества также важно, поскольку он обязан вернуть объект аренды по окончании срока договора в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Важным моментом является решение в договоре вопроса о судьбе улучшений арендованного имущества, определение обязанностей по содержанию арендованного объекта, производству текущего и капитального ремонта. Помимо установления размера арендной платы, можно порекомендовать указывать в договоре еще одну сумму – стоимость арендуемого имущества. Оценка имущества, заранее проведенная по соглашению сторон, или с использованием независимого оценщика, позволит в будущем значительно уменьшить риски и создаст условия для наименее безболезненного выхода из конфликтной ситуации.

Даже если стороны смогли достичь договоренностей по всем существенным условиям договора, это не исключает возможности возникновения конфликтов и других неблагоприятных последствий как по объективным, так и по субъективным причинам. В каждом конкретном случае отношений между арендатором и арендодателем есть неповторимые особенности, и определять правильность действий и необходимые условия договоров приходится индивидуально.