«Мы готовы строить, но только под госгарантии», – не раз заявляли строители из разных регионов России, рассуждая о мерах поддержки отрасли в кризис. И вот наконец свершилось: АИЖК стало активно продвигать новую программу «Стимул». Эксперты заявляют: программа позволила учесть максимум банковских и строительных рисков и минимизировать их. Так ли это на самом деле? Не приведет ли данная мера к очередному надуванию ценового пузыря? И куда пойдут квадратные метры, выкупленные гарантами у строителей? На эти и другие вопросы сайту DomChel.ru в эксклюзивном интервью ответил исполнительный директор по жилищному финансированию ОАО «АИЖК» Андрей Шелковый.

– Андрей Николаевич, расскажите, в чем суть программы «Стимул»?

– Суть проста – поддержка рынка строительства жилья и всех, кто с ним связан, начиная от простых граждан, для которых это жилье строится, и заканчивая банкирами и застройщиками, которые на этом рынке работают. Естественно, мы говорим о строительстве доступного жилья. Программа была разработана как некий антикризисный механизм, когда стало понятно, что из-за кризиса на строительном рынке происходит стагнация: граждане опасаются покупать квартиры в строящихся домах, застройщики не могут реализовать квадратные метры, а банкиры бояться кредитовать стройку.

– Как работает программа?

– Агентство заключает соглашение с банком-кредитором под конкретный строительный проект. При этом обязательным условием является реализация проекта в соответствии с №214-ФЗ. Срок соглашения – два года, на это время агентство резервирует для банка средства, но у последнего нет обязанности их использовать. Банк может финансировать строительство из собственных средств или других источников, но за ним остается гарантированное право в любой момент обратиться к займу АИЖК под фиксированные 8% годовых. Если застройщик построил дом, но по каким-то причинам не успел продать квартиры, то на этом этапе подключается гарант сбыта, также предусмотренный программой «Стимул», который и выкупает нереализованное жилье.

– В чем здесь интерес для застройщиков?

– Для застройщика выгоды программы очевидны: во-первых, он уверен, что его проект будет профинансирован, во-вторых, продажа квартир увеличится за счет выдачи ипотечных кредитов. Наконец, в-третьих, благодаря гаранту сбыта даже нереализованные квартиры будут выкуплены, а это значит, что застройщик сможет рассчитаться с банком. В качестве гарантов сбыта выступают чаще всего региональные операторы АИЖК.

– А риски банков как снимаете?

– Благодаря займу АИЖК под фиксированные 8% годовых банк получает своеобразную страховку, исключающую риск недофинансирования. Полученные деньги банк может направить как на кредитование застройщиков, так и на кредитование физических лиц, приобретающих квартиры в строящихся домах (впоследствии АИЖК выкупает ипотечные кредиты физлиц).

– Какой тогда будет процентная ставка для застройщиков? Не окажется ли она в итоге слишком велика?

– На наш взгляд, ставка 8% позволяет доводить деньги до застройщика под 11-12%, и хотя у нас нет административного ресурса, чтобы диктовать банкам конечную ставку, мы всегда настоятельно рекомендуем придерживаться этих границ.

– Два года на кредит – не слишком короткий срок?

– Обычно кредитуются те компании, которые уже получили разрешительную документацию на строительство и фактически приступили к самой стройке. Самый непредсказуемый по времени этап исключается из срока кредита. Весь цикл от подписания договора до реализации проекта занимает не более 24 месяцев, из которых до 19 месяцев отводится на само строительство объекта. Так что два года на кредит – абсолютно адекватный срок. Если идет речь о комплексной застройке на 5-7 лет, то она идет очередями, и рассматриваем мы их соответственно. Есть, конечно, проблема в оформлении прав собственности на построенные объекты, но она характерна только для Москвы и Московской области. Регионы прекрасно укладываются в 3-4 месяца с момента сдачи дома.

– Гарант будет выкупать построенное жилье по ценам Минрегиона. Для Челябинска, например, это 26,4 тысячи рублей за квадратный метр при рыночной 30-31 тысяче рублей. Не проще ли застройщикам сбить цену, например, до 27-28 тысяч и продать жилье самостоятельно?

– Поймите, никто не заставляет застройщика продавать жилье гаранту сбыта по цене Минрегиона. Это всего лишь дополнительная поддержка на тот случай, если вдруг по какой-либо причине застройщик не сможет реализовать построенное жилье и рассчитаться с банком, как, например, было в кризис, когда цены на жилье упали, а покупатели заняли выжидательную позицию. Думаю, ситуаций, когда строители будут прибегать к продаже объектов гаранту, в России будет немного.

– Поясните, что произойдет с тем жильем, которое все же будет выкуплено по цене Минрегиона? Ведь наверняка гарант сбыта будет продавать его по более высоким ценам. Не кажется ли вам, что снова начнется надувание ценового пузыря?

– Нет, потому что гарант сбыта приобрел эти квартиры тоже на кредитные средства. И источник погашения кредита – это продажа выкупленного жилья. Держать их неопределенный срок гаранту в данном случае невыгодно.

– Хорошо, какая накрутка на стоимость жилья допустима при продаже недвижимости гарантом сбыта?

– Цену продажи мы не устанавливаем. Но если гарантом сбыта является региональный оператор АИЖК, в уставном капитале которого не менее 51% доли муниципальных и региональных властей, то в этих случаях невыкупленное жилье может быть использовано администрациями регионов для выполнения различных социальных программ, как то: обеспечение жильем военнослужащих, льготников, молодых семей, ученых, переселение из ветхого и аварийного жилого фонда и так даклее, а не только в качестве рыночного.

Но еще раз повторюсь, что застройщику невыгодно продавать гаранту свои квартиры, и он, скорее всего, постарается решить вопрос реализации самостоятельно.

– На стимулирование строителей выделяется до конца года 40 миллиардов рублей. Сколько жилья планируется построить на эту сумму?

– Порядка двух миллионов квадратных метров.

– Если вдуматься, то на всю страну это не так уж и много.

– Может, и не так много, но, предоставляя банкам такие механизмы, мы стимулируем их на кредитование стройки не только за счет наших денег. Мы рассчитываем, что тот объем, который будет законтрактован, позволит банкам в несколько раз поднять кредитование строительных компаний.

– Каков опыт реализации объектов по программе?

– В рамках программы уже реализуется 52 проекта жилого строительства общей площадью 735 тыс. кв. м из 19 регионов России. В среднем объем финансирования объектов колеблется от 70 до 1000 млн рублей, к программе подключаются как крупные компании, так и небольшие. Так что можно с уверенностью сказать, что за время своего существования программа превратилась в стабильно действующий, отлаженный механизм. Общий объем фондирования на сегодняшний день составил 14,3 млрд рублей, а на рассмотрении находятся заявки с проектами на общую сумму около 30 млрд рублей. Но, разумеется, не все заявки будут одобрены.

– А по какой причине могут быть отказы в кредитах?

– Исходя из имеющегося опыта это, как правило, неправильно оформленная аккредитация, технические вопросы в части подготовки документов и так далее.

– Андрей Николаевич, существует ли финансовый лимит для гарантов на выкуп жилья по программе?

– Лимита как такового нет. В некоторых регионах операторы АИЖК достаточно мощные, с хорошим уставным капиталом. Но, к сожалению, не все регионы могут этим похвастаться.